Сделка с недвижимостью- одна из самых опасных сделок в Израиле

Наш адвокатско-нотариальная контора занимается оформлением сделок с недвижимостью в Израиле вот уже более 22 лет (с 1999 года). Глава нашей конторы адвокат-нотариус начал свою стажировку в 1998 в тель-авивской адвокатской конторе Й. Захави, которая специализируется на сделках с недвижимостью. С тех пор наши адвокаты оформили множество договоров купли-продажи и аренды квартир и других объектов недвижимости в различных городах Израиля – в Тель-авиве, Рамат -Гане, Ришон ле Ционе, Хайфе, Крайот, Нацерет Элите, Хадере, Ариэле, Холоне, Бат-яме, Петах-Тикве и т.д.).

Забегая вперед, хотим отметить, что сделка с недвижимостью является одной из самых опасных со всех точек зрения сделок и юридическая опасность не исчезает даже если имеет место полное доверие между сторонами и это мы не раз объясняли как самим клиентам, так и новичкам адвокатам, решивших попробовать себя и в области купли продажи недвижимости.

Приведем несколько примеров, которые позволят вам, уважаемые клиенты, понять тот факт как, на первый взгляд, незначительная деталь может довести человека до трагедии, а неопытного адвоката до иска в несколько миллионов шекелей:

1. В далеком 1999 году адвокат Ариэль Кацман оформлял сделку купли-продажи квартиры в городе Ариэль. Строительный подрядчик (на иврите - каблан), разумеется, обеспечил покупателей банковскими гарантиями на уплаченные ими суммы. Адвокат Ариэль Кацман настоял, чтобы в договоре купли-продажи был прописан пункт, согласно которому последняя банковская гарантия будет возвращена строительному подрядчику лишь после полного выполнения условий договора. Квартира уже была передана нашему клиенту и зарегистрирована на его имя, однако мы настояли на том, чтобы последняя банковская гарантия не будет возвращена до тех пор пока каблан не уберет весь строительный мусор и не построит заборы для палисадника, каблан же очень просил вернуть ему гарантия и вдруг выяснилось, что каблан разорился и находится в процессе банкротства. Тем не мене, желая получить банковскую гарантию он все же нашел возможность доделать работу.

1. В 2005 году в нашу адвокатскую контору в Хайфе обратилась одна наша постоянная клиентка, которая предложили купить дом в районе Бат-Галима. Предлагаемая цена также оказалась подозрительно низкой. Адвокат нашего хайфского офиса получил выписку из реестра недвижимости (Табо) и, на первый взгляд, все было в порядке – дом на самом деле записан на имя владельца, предлагавшего его купить, однако площадь, указанная в выписке из реестра уж слишком оказалась низкой для 3,5 комнатного дома. Мы сделали копию разрешения на строительство дома в инженерном отделе хайфского муниципалитета и вдруг выяснилось, что в далеком 1958 году разрешение выдавалось на строительство 1,5 комнатного флигеля, а это означает, что 2 других комнаты были достроены незаконно. Более того, легализовать данную незаконную достройку невозможно, поскольку тот, кто достраивал незаконно 2 комнаты, захватил общественные земли, которые принадлежат не ему.

Также выяснилось, что сам хозяин дома об этом ничего не знал, поскольку его адвокат не сделал должную проверку в инженерном отделе хайфского муниципалитета.

Согласно закону данная незаконная достройка подлежит сносу даже несмотря на то, что прошли десятки лет.

Более того, ипотечные банки не выдают машканты на покупку домов и квартир с незаконными достройками.

И, если кто то думает, что в богатых районах Израиля не существует незаконных достроек, то он глубоко заблуждается- лично нам известны как минимум 2 вилы в районе Дении (элитный район вилл в Хайфе), которые имеют пару незаконно достроенных комнат и их владельцы обращались к нам с вопросами как их можно легализовать.

1. Незаконный достройки возможны не только в частных домах, но и в квартирах. Нашим адвокатам известны квартиры в жилых многоквартирных домах и в Ришон ле Цийоне и в Петах Тикве, и в Бат-яме, и в Афуле, и в Крайот в которых имели место: незаконно достроенные балконы, незаконное присоединенные к квартире на земле часть палисадников и т.д.

1. В 2007 году в нашу адвокатскую контору в Хайфе обратился новый репатриант, который подписал гарантию на машканту своему товарищу по ульпану, машканта не была погашена и банк подал иск и против самого получателя ссуды и против нашего клиента. В итоге выяснилось, что данная квартира была незаконно превращена в 2 квартиры, которые были проданы разным людям, но в реестре недвижимости записать "новые квартиры" на имя горе-покупателей естественно оказалось невозможным, поскольку она продолжала числиться как неразделенная земельная единица (на иврите хелька). В данном случае имело место явное мошенничество и со стороны маклера, который работал без лицензии, и со стороны продавца. Адвокат, оформлявший сделку, как ни странно, бежал за границу как, только началось полицейское расследование.

1. Другой пример показывает то, как даже опытные адвокаты в области сделок с недвижимостью могут ошибиться. В 2015 году в нашу адвокатскую контору в Тель-авиве обратился один из новых клиентов, который до этого (при помощи другого адвоката) приобрел себе дом районе Шхунат-Ха Тиква (Тель-Авив). Данному клиенту не нравилось, что его сосед захватил часть земельного участка, на котором стоит его дом и он подал на соседа иск в тель-авивский мировой суд (номер дела 25720-03-15), однако в процессе суда был назначен специалист по замерам ( на иврите модед мусмах), который установил, что у самого нашего клиента дом построен с нарушением границ участка (хелька). Наша тель-авивская адвокатская контора предложила этому клиенту наименее худший в данной ситуации вариант- отозвать иск, чтобы не допустить ситуации, при которой его сосед потребует от него снести часть дома. 

Хотим обратить ваше внимание, уважаемые клиенты, что в данном районе Тель-Авива многие дома построены в 40-50 годы прошлого столетия с нарушением границ земельных участков.

1. Также и узкоспециализированные на сделках с недвижимостью израильские адвокаты, но малознакомые с другими отраслями израильского права, могут совершать ошибки до и во время сделок с недвижимостью. Так, например, в 2018 году в нашу адвокатскую контору в Хайфе обратился человек, который купил квартиру в Крайот у одного продавца, который до этого был объявлен судом банкротом (пошет регель) и из-за накопившегося долга муниципалитету (ирия) покупатель не мог перевести права на квартиру на свое имя в реестре недвижимости  и вдруг выяснилось, что это невозможно сделать также и по другим причинам. Дело в том, что согласно израильскому законодательству (Пкудат пшитат регель и Хок хадлют ха пираон) лицо, объявленное банкротом, вообще не имеет право заключать сделки с недвижимостью без разрешения Ответственного управляющего имуществом банкрота (Нээман), однако адвокат, который  до нас оформлял сделку купли-продажи данной недвижимости, и который представлял интересы продавца, почему-то, нарушил вместе с продавцом вышеназванные законы и в связи с эти права на квартиру вообще было невозможно перевести на имя покупателя без специального разрешения суда, в котором велось дело о банкротстве.

1. В 2009 году в наш адвокатский офис в Тель-авиве обратился один новый клиент, который приобрел квартиру в Хадере. Данный клиент пожаловался нам на то, что уже после покупки квартиры муниципалитет выставил ему счет на несколько тысяч шекелей за прокладку дороги между домами, который должен был оплатить бывший хозяин квартиры, однако адвокат, который оформлял данную сделку купли-продажи, почему-то не счел нужным проверить какие долги остались у продавца незакрытыми по отношению к муниципалитету.

Уважаемы клиенты мы описали лишь только часть рисков, которым могут подвергнуть себя каждая из сторон договора купли-продажи недвижимости.

Часть материалов по данной теме опубликованы на другом на другом нашем сайте и новостных порталах. См, например,  -  https://katsmanlaw.co.il/vyigrannye-dela/vazhnaya-informaciya/post/zaplatila-vsyu-summu-po-dogovoru-no-chut-ne-lishilas-kvartiry

См также- https://pravo.israelinfo.co.il/advocate/katsman/art/index?s=_10_

Наш офис гарантирует вам безопасное оформление и реализацию сделки с недвижимостью.